專家革再步 房現房銷度改商品售製進一解讀

　　今天，商品售制住房城鄉建設部等部門聯合印發《關於完善商品住房銷售製度的房现房销通知》，明確加快推進現房銷售落地實施。度改專家表示，革再本輪改革順應樓市供求關係重大變化，进步解读有利於加快構建房地產發展新模式。商品售制

　　現房銷售製度改革再進一步

　　專家介紹，房现房销現房銷售與商品房預售是度改兩種不同的銷售方式，商品房預售是革再企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人提前支付房款的进步解读一種銷售方式，而現房銷售則是商品售制一手交錢一手交房。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房现房销現房銷售是度改大勢所趨，是革再房地產高質量發展高品質供應的一個必然的選擇。現房銷售轉型也不是进步解读一刀切的，遵循一個漸進過渡的原則，我們隻是對於部分（新取得建設工程規劃許可證）的項目，采取現房銷售，老項目繼續采取預售的製度。

　　《通知》明確新出讓土地、尚未辦理建設工程規劃許可證的項目優先采取現房銷售；已取得規劃許可證的在建項目，鼓勵房企自願轉為現房銷售。專家表示，這樣的要求更為精準，有助於房地產業的健康發展。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，把竣工驗收備案與水電氣熱達到具備交付使用條件作為現房銷售的統一標尺（條件），防範“偽現房”，夯實“所見即所得”的製度基礎。另一方麵同步出台土地、金融配套支持，又提高預售條件，既用激勵對衝房企資金壓力，又積極引導房企優先采用現房銷售，可以避免改革對市場形成衝擊。

　　其實，早在此次《通知》出台前，國家層麵就已推進現房銷售工作，多地就已經先行開展了現房銷售的相關試點。專家表示，目前，我國住房市場供求關係已經發生根本性轉變，市場主要矛盾從過去住房短缺的“有沒有”，轉向追求居住品質的“好不好”。近幾年全國現房成交占比逐年抬升，購房者愈發青睞所見即所得的購房模式。

　　數據顯示，全國新建商品住房現房銷售比例從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，市場基礎逐步成熟。

　　商品房預售製度進一步優化

　　記者注意到，此次新政堅持現房銷售、商品房預售雙軌並行，在推進現房銷售的同時，出台多條明確規定，進一步優化傳統商品房預售模式。

　　專家表示，此次新政對預售規定作出調整。首先是抬高預售準入門檻，今後申請預售許可的商品住房項目，單體建築應當完成主體結構封頂。此外，購房者交納的首付款、個人住房貸款等全部購房資金，須全額存入監管賬戶，保障資金安全。

　　商品住房預售製度設立之初，我國城鎮化進程加快，住房供需缺口較大，預售模式能夠幫助房企快速回籠建設資金，快速增加住房供應，有效緩解了當時城鎮居民住房短缺矛盾。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，但是到了供求關係發生重大變化的新時期，預售製度暴露出來的一些問題不容忽視，最主要的就是商品房的延遲交付，侵害了購房者的權益。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬介紹，提高預售準入條件、推行現房銷售製度，提高了房地產開發企業的資金準入門檻，有助於管控供大於求城市新增開發供給規模，加快促進供求平衡。從中長期看，有利於提高產品品質、有利於防範化解行業風險，促進企業穩健經營和行業高質量發展。

　　住房銷售製度改革 助力樓市穩健發展

　　專家表示，此次住房銷售製度改革，兼顧短期風險防控和行業長遠轉型，對購房者權益、房企經營、樓市供需格局以及房地產新發展模式建設都將產生深遠影響。

　　對購房者而言，現房銷售實現所見即所得，戶型、小區景觀、配套實景可查；即便選購期房，全部購房資金納入監管，買房安全底線進一步加固。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，國家著重推出現房銷售，順應了市場變化趨勢。特別是，現房銷售可以更好保障購房者合法權益，有效防範化解行業風險。

　　對房企而言，現房銷售模式要求企業自行承擔完整建設周期資金壓力，倒逼房企深耕本地市場，打磨產品品質，完善配套和物業服務，加速行業優勝劣汰。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，現房銷售製度下，會引導開發商不斷去判斷本地的住房需求特征和變化，在商品房項目的精細打磨和產品迭代中得到反映，這樣開發出來的房子能夠更好地滿足購房者的需求，也是房地產新發展模式的一個重要體現。

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